창원민사소송변호사가 알려드리는 상가 임대차 제소전화해 실무상 주의점

상가 임대차 분쟁 예방하는 제소전화해, 조서 작성 전 꼭 확인해야 할 실무상 주의점

안녕하십니까.

김태형 창원민사소송변호사입니다.

누군가에게 공간을 빌려주는 일은 이처럼 예상치 못한 갈등의 여지를 안고 가는 과정일 수 있습니다.

그렇기에 새로운 계약을 앞두고 계신다면 여러 문제 소지를 미리 줄이고, 혹시 모를 다툼을 예방할 방법은 없을지 고민이 되실 텐데요.

실제로 이런 고민을 안고 찾아오시는 분들께, 향후 발생할 수 있는 다툼을 사전에 차단하기 위한 방법으로 권유해 드리는 제도가 하나 있습니다.

임대인에게 제소전화해가 필요한 이유와 법적 효력

앞서 말씀드린 대비책은 바로 ‘제소전화해’라는 제도입니다.

용어 자체가 조금 낯설게 느껴질 수도 있을 텐데요.

쉽게 말씀드리면 본격적인 법적 다툼을 시작하기 전에 당사자끼리 미리 합의를 마친다는 뜻을 담고 있습니다.

계약을 체결할 때 서로 약속한 내용을 문서로 작성해 법원에 제출하고, 판사 앞에서 그 내용을 공식적으로 확인받는 과정이라고 생각하시면 이해가 편합니다.

명도소송을 건너뛰는 신속한 집행력

만약 상가를 빌려준 뒤 월세가 계속 밀리거나 만기가 지났는데도 공간을 돌려받지 못한다면, 결국 명도소송 내지는 그 외의 법적 절차들을 거쳐야만 합니다.

그런데 재판이라는 것이 한두 달 안에 끝나는 것이 아니라 길게는 1년 이상 걸리는 경우도 많기 때문에 미리 명확한 기준을 세워두는 것입니다.

이렇게 법원의 심사를 거쳐 성립된 화해조서는 대법원의 확정판결과 동일한 법적 효력을 가집니다.

• 재판 승소와 동일한 무게: 당사자끼리 나눈 합의 내용이 재판을 끝까지 진행하여 승소 판결을 받은 것과 똑같은 효력을 지닙니다.

• 직접 강제집행 신청: 세입자가 3기에 달하는 차임을 연체하거나 계약 기간이 종료되었음에도 상가를 비워주지 않을 때, 별도의 소송을 거치지 않고 해당 서류를 근거로 곧바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.

조서 작성 시 반드시 점검해야 할 강행법규의 한계

다만, 이 제도가 아무리 강한 효력을 지녔다고 해도 임대인분들께서 원하시는 조건을 무조건 문서에 다 담을 수 있는 것은 아닙니다.

접수된 합의 내용은 재판부에서 하나하나 세밀하게 검토하는데, 이때 가장 엄격하게 살피는 기준이 바로 상가건물 임대차보호법 등의 강행규정 위반 여부입니다.

국가에서 법으로 굳게 정해둔 세입자의 필수적인 권리를 침해하는 조항은 애초에 인정해 주지 않기 때문입니다.

3기 차임 연체 해지 규정과 일방적 특약의 효력

실무에서 흔하게 겪는 상황을 예로 들어보겠습니다.

현행법상 상가 임대차는 차임이 3기분에 달하도록 밀렸을 때 비로소 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

그런데 노심초사하는 마음에 ‘단 1회라도 월세를 미납하면 즉시 공간을 인도한다’는 조항을 넣는다면 어떻게 될까요?

이는 세입자에게 일방적으로 불리한 조건이므로 법원에서는 이를 인정하지 않고 기각하거나 수정(보정)을 명하게 됩니다.

따라서 처음 서류를 작성할 때부터 관련 법규에 어긋나지 않으면서도 양측의 입장을 조율한 정확한 문구를 기재해야 합니다.

실무상 자주 발생하는 보정 및 기각 사례

제소전화해 신청 과정에서 흔히 발생하는 문제와 그 원인은 다음과 같습니다.

섣불리 작성했다가 계속해서 보정 명령을 받게 되면 절차만 기약 없이 지연되므로, 관련 법리에 밝은 창원민사소송변호사의 조력을 통해 첫 단추를 정확하게 꿰어보시길 권유 드립니다.

상가 임대차 제소전화해 진행 절차 및 체크리스트

제소전화해를 원만하게 진행하기 위해 확인해야 할 절차와 준비 사항은 다음과 같습니다.

• 1단계: 합의서 초안 작성

  • 임대인과 임차인 간 보증금, 차임, 계약 기간, 원상복구 및 명도 조건에 대한 합의 내용을 명확히 정리합니다.

• 2단계: 강행법규 저촉 여부 검토

  • 상가건물 임대차보호법 등 관련 법령에 위배되는 조항이 포함되어 있는지 점검합니다.

• 3단계: 관할 법원 신청 및 심사

  • 관할 법원에 신청서를 접수하고, 법원의 서면 심사 또는 기일 지정에 따라 진행합니다.

• 4단계: 조서 성립 및 효력 발생

  • 양측 당사자 또는 대리인이 출석하여 화해조서가 성립되면 확정판결과 동일한 효력을 갖춘 집행권원이 완성됩니다.

FAQ

Q1. 제소전화해는 당사자끼리 합의서만 쓰면 법원 효력이 생기나요?

아니오. 당사자 간에 작성한 사서증서나 합의서만으로는 제소전화해의 효력이 발생하지 않습니다. 반드시 관할 법원에 신청하여 판사 앞에서 화해 성립 절차를 거쳐야만 확정판결과 동일한 집행력을 갖는 조서가 완성됩니다.

Q2. 세입자가 월세를 1번만 밀려도 바로 상가를 비우게 하는 조항을 넣을 수 있나요?

원칙적으로 불가능합니다. 상가건물 임대차보호법상 차임 연체 해지 요건은 '3기'에 달하는 연체이므로, 단 1회 연체 시 명도한다는 조항은 세입자에게 불리하여 강행법규 위반으로 법원에서 보정이나 기각 조치를 받게 됩니다.

Q3. 제소전화해 조서가 성립되면 명도소송 없이 바로 강제집행이 가능한가요?

네, 그렇습니다. 사전에 법원의 확인을 거쳐 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 지니므로, 계약 만료나 연체 등의 사유 발생 시 별도의 민사소송을 거치지 않고 곧바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.

결론 및 당부

당장 당사자 간에 계약을 맺고 입주를 진행하는 것만으로도 바쁘지만, 굳이 법원을 거치는 과정까지 챙겨야 하나 번거롭게 느껴지실 수도 있습니다.

그러나 만약의 상황에서 겪게 될 기나긴 소송 과정과 심리적인 고충을 떠올려 본다면 그 실익은 분명합니다.

상가 임대를 앞두고 계신다면 사전에 법률 전문가와 함께 안전한 기준을 세워보시길 바랍니다.

사안에 따라 임대차 계약의 내용과 조항의 적법성이 다를 수 있으므로, 구체적인 검토가 필요하시다면 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

지금까지 의뢰인을 위해 현실적이고 명확한 대안만 제시해 드리는 김태형 창원민사소송변호사였습니다.